Investimenti privati e affitti pubblici

Delle società di investimento private hanno preso d’assalto il mercato immobiliare newyorchese investendo una quantità che sembrerebbe inusuale di azionii: hanno comprato centinaia di palazzi residenziali per tutta la città con migliaia di unità abitative in affitto che producono dei magri margini di profitto.

Come risulta da registri di controllo e da materiale pubblicitario, queste società prevedono di aumentare rapidamente i margini di profitto aumentando i canoni d’affitto dopo che gli inquilini liberano gli alloggi. Il loro successo dipende da un tasso di cessazione ben superiore a quelli tipici negli appartamenti in affitto di New York.

Alcuni sostenitori dei residenti e degli inquilini dichiarano di aver già iniziato a vedere quel che pare un andamento di abusi ai danni di quegli inquilini che pagano affitti bassi e sospettano sia un risultato dei modelli economici dei nuovi proprietari. Gli inquilini sono stati ripetutamente citati in giudizio per affitti non pagati ma già incassati dai proprietari; a loro sono stati inviati falsi avvisi di dovuto pagamento, cessazione di contratto e senza opzione di rinnovo e sono stati accusati di avere illegalmente subaffittato i loro appartamenti.

Le società respingono le accuse di molestie ai danni dei loro inquilini e dichiarano di agire soltanto a tutela dei propri diritti.

Tuttavia, gli inquilini sono chiamati a comparire davanti al giudice, ma molti hanno reagito a queste pressioni sgombrando i propri appartamenti, come risulta dall’esame di alcuni atti giudiziari. Quando ciò avviene, i proprietari possono aumentare l’affitto dell’appartamento in modo considerevole.

“L’attività di equity privata sta minando tutti gli sforzi delle autorità della città e dello Stato di New York di ridurre la perdita di alloggi a prezzi accessibili”, ha dichiarato Benjamin Dulchin, vice direttore della “Association for Neighborhood and Housing Development”, una organizzazione non-profit. “Sia i fondatori dell’equity privata che gli istituti di credito, sono consapevoli, o dovrebbero esserlo, che come risultato dei loro modelli finanziari si sta imponendo l’abuso degli inquilini”.

I fondi di investimento privato si sono moltiplicati negli ultimi anni, comprando imprese considerate svalutate in industrie tanto diverse quanto le telecomunicazioni, l’industria alberghiera e il settore energetico, che rivendevano poi dopo averne semplificato le operazioni realizzando profitti. Per esempio aziende di equity privata hanno acquistato case di cura, rivendute dopo aver tagliato le spese e ridotto il personale per massimizzare i profitti.

La città di New York offre un’opportunità inusuale perché è una delle poche città che comprendono un gran numero di appartamenti i cui affitti sono regolati e tenuti al di sotto dei prezzi di mercato.

Negli ultimi quattro anni, con l’appoggio di società di equity privata, diversi promotori immobiliari hanno acquisito quasi 75.000 appartamenti ad affitto calmierato, ha dichiarato Dulchin, equivalenti a circa il 6% del totale disponibile a New York di 1,2 milioni. Tra i partecipanti più importanti coinvolti sul mercato col sostegno di società di equity privata vi sono Vantage Properties, in consorzio con Apollo Real Estate Advisors; Pinnacle Group, un’azienda di Praedium Capital; e Normandy Real Estate Partners.

Queste imprese spesso non nascondono che aumentare gli affitti è cruciale per se i loro obiettivi finanziari. Sul loro sito internet, Normandy Real Estate Partners dichiara “il crescente appetito istituzionale per quanto riguarda i contratti d’affitto stabilizzati nella città di New York”, e aggiunge : “Esiste una opportunità a breve termine di aumentare la liquidità trasformando appartamenti con affitto regolato in appartamenti a prezzo di mercato a seguito dell’abbandono da parte degli occupanti”.

Le compagnie in questione dicono che non si tratta di abuso sugli inquilini ma solo di difesa dei propri interessi, condotta in osservanza della legge e applicando le disposizioni che regolano l’affitto degli appartamenti calmierati.

Ma secondo il New York City Rent Guidelines Board solo il 5,6% degli appartamenti in affitto è sgomberato ogni anno a New York. Palazzi con tassi di cessazione più alti fanno pensare ad abusi ai danni degli occupanti, dicono le associazioni che rappresentano gli inquilini.

Le cessazioni hanno superato il 20% in alcuni palazzi di proprietà di Vantage Properties e il 30% in alcuni palazzi di proprietà di Normandy Real Estate Partners.

Se un appartamento è affittato a prezzo calmierato, è il New York City Rent Guidelines Board che fissa un limite agli aumenti annuali del canone d’affitto. Di recente, si sono registrati aumenti del 3% per il rinnovo di un contratto d’affitto a scadenza annuale.

Quando un appartamento è abbadonato dai suoi occupanti, il canone d’affitto può aumentare anche del 20%. Se ne risulta un affitto superiore ai 20.000 dollari, le disposizioni relative ai canoni calmierati cessano di applicarsi e gli inquilini sono costretti a pagare prezzi di mercato.

Secondo le associazioni degli inquilini, per poter realizzare i profitti sperati dagli investitori privati e pagare i debiti sull’acquisto delle proprietà, le società che gestiscono gli immobili usano tattiche intimidatorie nei confronti degli inquilini, allo scopo di costringerli ad abbandonare l’appartamento e poterne così aumentare il canone. Gli appartamenti a canone calmierato costituiscono il 57% del totale nel Bronx, il 42% a Brooklyn, il 59% a Manhattan, il 43% a Queens e il 15% a Staten Island, secondo il Guidelines Board. Molti degli immobili acquisiti dagli investitori privati si trovano in aree tradizionalmente povere ma dove si sta stabilendo un numero sempre maggiore di giovani appartenenti a classi sociali più agiate.

Vantage Properties, sotto la guida di Neil L. Rubler, ha sborsato negli ultimi due anni più di un miliardo di dollari per acquistare 9.200 appartamenti a canone calmierato a Queens e in Upper Manhattan. Al fianco di Vantage Properties in molti investimenti c’è Apollo Real Estate Partners, una società di investimento fondata da William Mack in partnership con la Apollo Management, una società di private equity creata da Leon D. Black, ex dipendente del gruppo finanziario Drexel Burnham Lambert e socio di Michael R. Milken .

Il mese scorso Black ha annunciato l’intenzione di vendere al pubblico azioni della Apollo Management per un valore di 500 milioni di dollari. Le azioni di Apollo Real Estate Partners non fanno parte di questa operazione. Un portavoce di Black ha dichiarato che quest’ultima è una compagnia a parte, di cui Black possiede una quota ma su cui non esercita alcun controllo.

Su un gruppo di immobili a Queens, contenenti un totale di 2.124 appartamenti, Vantage ha intentato quasi mille azioni legali contro gli attuali inquilini nel periodo a partire da ottobre 2006, ha dichiarato Robert McCreanor, direttore dei servizi legali per l’Immigrant Tenant Advocacy Project, un’iniziativa promossa dal Catholic Migration Office di Sunnyside.

Cercando tra gli atti pubblici risalenti al precedente proprietario, McCreanor ha stabilito che questo tipo di azioni non superavano mai le 350 all’anno. “L’aspetto più ripugnante di queste pratiche finanziarie”, dice McCreanor, “è che cercano di generare profitti superiori alla media mandando in mezzo alla strada le persone meno abbienti e più vulnerabili”.

Un portavoce della Apollo Real Estate ha rifiutato di rilasciare dichiarazioni in merito a tali accuse. Ma Neil L. Rubler di Vantage Properties le ha definite prive di fondamento. “Se si guarda con attenzione al nostro modo di fare affari si vede che siamo fermamente intenzionati a proteggere i diritti dei nostri inquilini e non abbiamo alcun interesse a molestarli”, ha dichiarato. “Sono i nostri clienti e li trattiamo con il dovuto riguardo”.

Rubler ha aggiunto che la maggior parte dei suoi inquilini ha avuto solo esperienze positive. Claudia Williams, di Corona, Queens, ha incontrato un giornalista su richiesta di Rubler, e ha dichiarato che Vantage le stava permettendo di vivere nell’appartamento appartenuto a sua madre sebbene questa non fosse stata la titolare del contratto d’affitto.

Phyllis Miller, residente di Savoy Park nell’Upper Manhattan, ha affermato che secondo lei gli inquilini insoddisfatti della gestione Vantage erano semplicemente quelli a cui non piacciono i cambiamenti.

Ma Jose Ricardo Aguaiza, 45 anni, che lavora come portiere a Manhattan, ha detto di avere vissuto nello stesso appartamento a Woodside per 14 anni e di non avere avuto mai alcun problema fino a quando Vantage ha preso in gestione lo stabile nel 2006. Dal luglio del 2007 il signor Aguaiza è stato citato in giudizio da Vantage tre volte, due delle quali per non avere pagato rate d’affitto, che come ha poi potuto provare, la compagnia aveva invece già incassato.

“Mi hanno rifiutato una richiesta di rinnovo del contratto”, ha detto Aguaiza, “e in tribunale l’avvocato di Vantage ha detto che mi offrivano tre mesi gratis se accettavo di lasciare l’appartamento”. Aguaiza ha rifiutato l’offerta.

Il 10 aprile il signor Aguaiza e altri cinque inquilini di appartamenti “calmierati” dell’area di Queens hanno citato in giudizio Vantage, con l’accusa di avere adottato pratiche che violano le leggi dello Stato di New York che proteggono i diritti dei consumatori. Altri cinque inquilini si stanno costituendo parte civile in questa azione legale.

Janice Williams, che lavora come produttore televisivo freelance, abita in un appartamento di proprietà di Vantage dal luglio del 2005 ed è una dei querelanti. Quando vi si è trasferita, l’appartamento era di proprietà della Nathan Katz Realty.

Nell’ottobre 2006, Vantage ha comprato lo stabile. La signora Williams racconta che i gestori dell’immobile le hanno rifiutato una richiesta di rinnovo del suo contratto d’affitto nell’aprile del 2007, dicendole che non aveva diritto a un appartamento a prezzo calmierato perché il suo luogo di domicilio principale era nel Connecticut, a Greenwich. Ma l’appartamento di Sunnyside è la sua residenza principale dal settembre del 2005, sostiene la signora Williams, ed è l’indirizzo riportato sulla sua patente di guida e sul suo certificato elettorale. Ha fatto perciò ricorso alla Division of Housing & Community Renewal dello Stato di New York, e ha vinto.

“Nel nostro palazzo ci sono 72 unità, e almeno una ventina di appartamenti sono hanno cambiato occupante da quando Vantage lo ha comprato”, ha detto la signora Williams, che ha coordinato l’azione legale.

Il ricambio degli occupanti citato dalla signora Williams si attaglia perfettamente alla descrizione della strategia di Vantage che si trova in un atto depositato presso la Securities and Exchange Commission dopo l’aquisto di 455 appartamenti a canone calmierato a Washington Heights. Il documento ufficiale descrive il modello operativo della compagnia come improntato a una strategia di recapturing (“riacquisizione”). Come parte di questa strategia, Vantage si aspettava che nel corso del primo anno dal 20% al 30% degli appartamenti avrebbero cambiato inquilino, un tasso di ricambio cinque volte superiore alla media, e si prefiggeva inoltre di “riacquisire” per ogni anno successivo il 10% delle restanti unità abitative.

Soltanto cinque dei 455 appartamenti erano liberi quando questo atto veniva depositato. Quattro di questi erano a canone calmierato, da affittarsi a una quota mensile media di 752 dollari, cioè del 65% inferiore ai prezzi di mercato.

Una volta che gli appartamenti fossero stati abbandonati, si legge nel documento, Vantage li avrebbe rimessi a nuovo e avrebbe portato gli affitti “a livelli di mercato”. Ciò avrebbe consentito di generare abbastanza liquidità da appianare il debito di 70 milioni di dollari da ripagarsi entro il 2014.

Si calcola che Vantage abbia un debito di circa 1098 dollari al mese per ogni appartamento, una cifra del 50% superiore al canone d’affitto medio. Rubler nega che la descrizione del programma di “riacquisizione” sia stata “formulata da noi”. Si tratta, dice, delle parole del sottoscrittore del titolo debitorio, Credit Suisse Securities. “Credo”, continua Rubler, “che Credit Suisse abbia insistito assai più del dovuto sul ruolo del ricambio nel nostro progetto finanziario”.

A proposito delle azioni legali ai danni degli inquilini, Rubler afferma che avevano il solo scopo di proteggere i diritti della compagnia. “Solo nel caso in cui sia necessario agire in difesa dei nostri diritti ci troviamo a dover iniziare un’azione legale nei confronti di un inquilino, e ciò non avviene mai con l’intento di molestarlo”, dichiara.

La compagnia sta inoltre organizzando incontri con gli inquilini per migliorare le relazioni, ha aggiunto.

Normandy Partners, che possiede quasi 2.000 appartamenti in 42 diversi stabili nel Bronx, nell’East Village e a Sunnyside Queens, è un altro importante “padrone di casa” appoggiato dalle società di private equity. Gestisce insieme a Vantage altri 1.650 appartamenti a Queens, nel Bronx e a Brooklyn.

Secondo Benjamin Dulchin, anche negli stabili di Normandy Partners si registra un ricambio piuttosto alto (più del 30%) da quando sono stati comprati dagli investitori.

Il portavoce di Normandy Partners non ha voluto rilasciare dichiarazioni.

Pinnacle Group è un altro grande promotore immobiliare che ha unito le forze con un gruppo di private equity, la Praedium Capital di Chicago. Nel dicembre del 2006, la Pinnacle Group, accusata dall’ufficio del procuratore generale di New York di estorcere denaro dagli inquilini dei suoi stabili con la promessa di fare ottenere loro un rinnovo del contratto d’affitto ( rent-gouging ),1 ha patteggiato, pagando 100.000 dollari e rifiutando di ammettere o di negare la veridicità delle accuse. La compagnia non si è resa disponibile a commentare l’accaduto per telefono.

Sintomatico della sistematicità di simili pratiche di mobbing ai danni degli inquilini è il provvedimento firmato dal sindaco Michael R. Bloomberg a marzo, che permette a un inquilino di citare in giudizio il padrone di casa se questi intenta ripetutamente azioni legali prive di fondamento per costringerlo ad abbandonare l’appartamento.

Prima di questo provvedimento, gli unici motivi per cui un inquilino poteva citare il suo padrone di casa erano le condizioni dell’appartamento o la mancata fornitura di servizi primari.

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