USA, una nuova ondata di pignoramenti minaccia il mercato

WASHINGTON – Il mercato immobiliare fa fronte ad una massa crescente di proprietari di case gravemente insolventi ma ancora in possesso delle loro case, e questo minaccia una nuova ondata di pignoramenti che potrebbe colpire proprio quando il mercato immobiliare inizia a stabilizzarsi.

Una cifra che va dai 5 ai 7 milioni di abitazioni è potenzialmente soggetta a pignoramento anche se questi non sono ancora avvenuti. Secondo le proiezioni di alcuni economisti potrebbero essere necessari, infatti, circa tre anni prima che tutte le case vengano messe sul mercato ed acquistate da nuovi proprietari.

Il numero di pignoramenti in fieri , inoltre, potrebbe crescere ulteriormente nel prossimo anno, man mano che i debitori in difficoltà diventano debitori insolventi, e se questi ultimi non riescono ad ottenere l’esenzione dalle ipoteche vanno verso il processo di confisca, che richiede generalmente più di un anno per completarsi.

Dal momento che le proprietà confiscate accrescono l’offerta di case in vendita, esse potrebbero portare al ribasso il prezzo degli immobili, cresciuto moderatamente nel corso di Dicembre, secondo le più recenti stime basate sull’indice dei prezzi S&P/ Case Shiller degli immobili.

Infatti una tale crescita ha riflesso in parte un rallentamento del flusso dei pignoramenti sul mercato.

Il tasso al quale J. P. Morgan Chase acquisiva le proprietà, ad esempio, ha raggiunto il picco a metà del 2008 ed è crollato in modo costante lo scorso anno, secondo il rapporto di un investitore di Febbraio.

Ma la banca si attende un aumento dei pignoramenti quest’anno: queste dovrebbero raddoppiare sino a circa 45.000 negli ultimi quattro mesi.

L’arretrato

“Alcuni dati positivi potrebbero non segnalare un effettivo punto di svolta, se il processo di confisca viene ritardato ed i relativi immobili non vengono messi sul mercato”, afferma Diane Westerback, managing director allo Standard&Poor’s. “Potrebbero essere necessari 33 mesi prima che l’arretrato venga azzerato”.

I dati pubblicati giovedì da RealtyTrac illustrano questa dinamica. “Le banche hanno confiscato meno case a Febbraio, ma i beneficiari dei prestiti hanno continuato a non rispettare i pagamenti, andando verso la confisca dei loro immobili che devono ancora essere messi sul mercato”, afferma Daren Blomquist per RealtyTrac.

“Osservando i dati, ci aspetteremmo una più alta percentuale di proprietà confiscate dalle banche fino ad ora”, afferma Daren.

Questo “mercato ombra” riflette il crescente ritardo tra insolvenze e pignoramenti.

Numerosi creditori lottano per mantenere un numero crescente di beneficiari che non pagano, e sono riluttanti a posizionare gli immobili confiscati sul mercato quando i prezzi sono molto bassi.

I debitori insolventi di oggi, per la maggior parte, differiscono per un aspetto chiave da coloro che furono colti dalla marea delle insolvenze nel 2008.

L’ondata precedente, che precipitò la crisi finanziaria, fu generata in larga misura da prestiti subprime, i cui beneficiari divennero insolventi quando i loro rischiosi crediti divennero insostenibili.

Ora, invece, per lo più sono in pericolo coloro che hanno crediti maggiori ed hanno ottenuto prestiti più sicuri, ma che sono diventati insolventi perché hanno perso il lavoro o sono alle prese con altre ricadute economiche, secondo gli economisti.

Più del 75% dei debitori attualmente insolventi - ovvero coloro che hanno saltato almeno tre pagamenti mensili – hanno ricevuto prestiti tradizionali, secondo il First American CoreLogic.

La maggior parte di essi non ha pagato il mutuo per un intero semestre.

Sono coloro che è più difficile aiutare. I proprietari di appartamenti che si trovano in difficoltà economiche, causate per esempio da disoccupazione per un lungo periodo, spesso non possono far fronte neanche ad un pagamento ridotto del mutuo. E più restano insolventi, più è difficile elaborare un piano di esenzione dall’ipoteca per loro.

Alcuni creditori stanno concedendo ai beneficiari in difficoltà più tempo, per vedere se riescono a modificare i termini dei loro prestiti.

Un debitore può impiegare da 6 a 7 mesi per scoprire se può beneficiare di una modifica del prestito permanente, in base al programma federale di esenzione dalla confisca, il cosiddetto “Making Home Affordable”, secondo Barclays Capital.

In Maryland, ad esempio, i legislatori estesero la durata del processo di confisca da 15 a 135 giorni nel 2008 e stanno ora valutando una normativa di emergenza che possa introdurre una mediazione tra creditori e debitori prima che la confisca di una proprietà avvenga.

Ma altri stati ed altre giurisdizioni hanno misure persino più drastiche per abbattere i pignoramenti.

“Ci sono stati casi in cui gli sceriffi si sono rifiutati di registrare notifiche di pignoramento”, ha affermato Jay Brinkmann, economista alla Mortgage Bankers Association.

Dopo una moratoria temporanea nel 2008, in Maryland è emerso un picco di proprietari di case destinate alla confisca. In Maryland, il numero di proprietari di immobili insolventi o in procinto di esserlo è quasi raddoppiato durante l’ultimo trimestre del 2009, se paragonato allo stesso periodo dell’anno precedente, secondo i dati della Mortgage Bankers Association.

“Le banche sono inondate da insolvenze prossime al pignoramento, ed è lì che si svela l’inventario dei pignoramenti sommersi”, ha affermato Massoud Ahmadi, direttore di ricerca del Dipartimento “Sviluppo Abitativo e della Comunità” nel Maryland.

Secondo quest’ultimo, la vendita delle proprietà confiscate porterebbe beneficio al prezzo degli immobili in Maryland: “ Mentre le vendite di case sono in aumento, i prezzi sono al ribasso. E’ l’effetto delle liste ombra , che mantiene i prezzi bassi”.

Si aggiungono agli insolventi altri 11 milioni di cittadini americani che hanno contratto debiti di ipoteca più alti del valore della loro casa, che sono con l’acqua alla gola, ed in pericolo di insolvenza, come afferma Sam Khater, economista capo del First American CoreLogic.

Nell’ultimo anno, il numero di case confiscate in vendita è diminuito.

Questi immobili hanno costituito solo il 38% degli acquisti a gennaio, rispetto al picco del 49% nel marzo del 2009, secondo l’Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari.

Questo ha fatto crollare l’offerta mensile ad un tasso del 7.8, vicino a quello prevalente in tempi normali ed inferiore a quello più basso del luglio 2008.

Ma mentre i prezzi continuano a stabilizzarsi, le banche probabilmente trarranno vantaggio dalla situazione, mettendo sempre più questi immobili sul mercato, secondo Sam Khater.

“Le banche sono rimaste esse stesse nella paralisi delle pignoramenti, consentendo all’arretrato dei debitori insolventi di aumentareulteriore. Non lo si può fare in modo indefinito, senza alcuna strategia” afferma Sandeep Bordia, a capo della strategia di credito abitativo per Barclays Capital.

Questo aspetto potrebbe essere messo in sordina se ci fossero abbastanza acquirenti in grado di accaparrarsi le proprietà confiscate o se aumentassero gli sforzi per garantire agli insolventi programmi di esenzione dalle loro ipoteche.”

Alcuni creditori, al contrario, sono alla ricerca di modi per allontanare più facilmente i debitori insolventi dalle loro case, senza pignoramenti.

Ad esempio, alcuni creditori sono propensi a “piccole vendite”, per le quali la casa viene venduta a meno del valore del prestito.

Un programma sperimentato da Citigroup consente ai debitori insolventi di restare nelle loro case senza alcuna spesa per sei mesi, con la garanzia di lasciarle in buone condizioni, cosicché possano essere vendute più facilmente dopo.

“E’ prevista una saturazione deipignoramenti nei prossimi 16 o 18 mesi. Cercheremo di farvi fronte.”, ha affermato Sanjiiv Das, capo esecutivo di CitiMortgage.

Questi tipi di programmi, secondo Das, proteggono i prezzi degli immobili e la fiducia dei consumatori dal precipitare ulteriormente.

L’impatto della prossima ondata di pignoramenti varierà da regione a regione.

L’area di Washington ha una ‘lista ombra’ di circa 67.000 immobili che potrebbero essere soggetti a confisca quest’anno, un’offerta di 11 mesi al tasso di vendita attuale, secondo la ricerca di John Burns, consulente immobiliare ad Irvine, California.

Questo dato è leggermente più alto della media nazionale, ma inferiore di gran lunga a quello delle città più colpite, come Orlando e Miami, dove si registra un arretrato di circa due anni.

E questo arretrato peserà su alcune comunità per anni.

Entro la fine del 2012, le proprietà pignorate costituiranno tra il 39% ed il 50% degli acquisti immobiliari a Phoenix, secondo le stime di J.P. Morgan Chase. A Los Angeles, più del 28%.

Washington Post