Germania: Svendita totale

Impensabile. Eppure in Germania negli ultimi dieci anni circa 850.000 immobili di proprietà dello stato sono state vendute a società di equity private [cioè a capitale straniero, ndt] e a fondi d’investimento immobiliare.

Due anni fa Dresda è stata la prima città tedesca a sbarazzarsi del suo capitale immobiliare pubblico attraverso un accordo con la Fortress Investment, società di equity privata con sede a New York. Sono state vendute 48.000 unità a 980 milioni di euro, al tempo pari a circa 20.000 sterline per immobile, equivalente a 772 milioni di sterline al tasso di cambio attuale.

Eppure quell’accordo sembra meno importante alla luce degli eventi di giugno di quest’anno. Il comune del Nord Reno-Westfalia, lo stato federato più popolato della Germania, ha venduto 95.000 unità dei propri immobili pubblici alla Whitehall Fund, mezzo di investimento immobiliare di proprietà della Goldman Sachs, per 3.5 miliardi di euro (2.800 miliardi di sterline): circa 29.300 sterline per immobile.

Naturalmente, ciò non è stato ben accolto dagli inquilini dello stato federale. “Abbiamo perduto gran parte del potere che avevamo sugli immobili pubblici del nostro stato,’ dice Knut Unger, portavoce dell’Unione Inquilini della Ruhr, una coalizione di gruppi d’ inquilini del Nord Reno-Westfalia organizzata con lo scopo di ostacolare la vendita degli immobili pubblici dello stato. ‘Le abitazioni e i quartieri sono adesso direttamente gestiti da investitori stranieri e, di conseguenza, risentono delle condizioni finanziarie globali.’

Tuttavia non è questa la preoccupazione principale di Unger e degli altri attivisti. Infatti, il passaggio dall’avere un padrone di casa no profit ad un altro che è principalmente spinto dalla ricerca di guadagno, costituisce un cambiamento che, secondo loro, non tarderà ad far sentire il suo effetto sugli inquini.

“Questi nuovi proprietari sono guidati dal profitto, non dall’investimento a sfondo sociale,” continua Unger. Nel Nord Reno-Westfalia, gli investimenti pubblici della LEG, la precedente società per l’edilizia pubblica, sono stati cruciali. Buona parte degli alloggi pubblici della regione furono costruiti dalla Neue Heimat (Nuova Casa), una enorme organizzazione immobiliare no profit che apparteneva a un gruppo di sindacati, nei decenni che precedettero la sua bancarotta avvenuta nel 1986. L’autorità’ locale, attraverso la LEG, comprò il patrimonio della Neue Heimat, consistente in buona parte da proprietà in zone di sprawl urbano, al prezzo simbolico di un marco tedesco.

Da allora le proprietà hanno avuto la loro parte di problemi come risultato della loro dimensione. “La LEG ha avuto un ruolo attivo nei processi di rinnovo sociale in alcuni di questi quartieri”, dice Unger. “Noi temiamo la diminuzione degli investimenti a sfondo sociale. Dobbiamo temere che ciò accada perché non è molto remunerativo prendere parte alla gestione sociale.”

E il profitto è la ragione che sta dietro l’acquisto da parte della Whitehall. La Goldman Sachs, società madre della Whitehall, e la Fortress Investments non hanno voluto rilasciare dichiarazioni sul proprio ruolo di proprietari né su come pianificano di massimizzare i profitti derivanti dall’affare.

Barbara Steenbergen, direttrice per i rapporti con l’Unione Europea all’Unione Internazionale Inquilini ed ex responsabile delle politiche con l’Unione Inquilini Tedeschi, ha qualche idea.

“La loro prima tattica è vendere le migliori unità agli inquilini. La seconda è, dove possibile, aumentare gli affitti, - gli affitti degli immobili pubblici sono quasi sempre più bassi se paragonati al livello degli affitti locali. Terza tattica: il congelamento degli investimenti, soprattutto per la manutenzione.’ spiega la Steenbergen.

Comunque i nuovi proprietari non hanno potuto fare tutto come volevano. Infatti ogni acquisto è stato vincolato ad una “Carta Sociale” che pone limiti all’incremento degli affitti e stabilisce livelli minimi di investimento a favore dei quartieri.

Secondo Knut Unger però non è stato fatto abbastanza e sostiene che le disposizioni della Carta Sociale sugli affitti si sarebbero dovute applicare su tutto il Paese piuttosto che secondo un sistema regionale, il quale ha dato ai nuovi proprietari la possibilità di aumentare gli affitti in alcune zone in cui essi erano inferiori alla media nazionale calcolata inizialmente. Egli afferma inoltre che in città come Dusseldorf e Colonia gli affitti degli immobili pubblici sono aumentati notevolmente mentre gli investimenti sono diminuiti in maniera indiscriminata.

Barbara Steenbergen afferma che “in molti casi un investimento annuale di 25 euro per metro quadro è stato abbassato a 15 euro. Ecco come si fanno i soldi.”

Alla pari del Regno Unito, anche in Germania il settore immobiliare pubblico non riguarda solo affitti bassi e bei quartieri. Esso gioca un ruolo sociale più ampio – quello che la Steebergen definisce “la colonna dello stato assistenziale.” Quando negli anni ‘80 la Germania soffriva per la mancanza di alloggi, furono le compagnie immobiliari comunali ad investire in nuovi capitali.

“Non si trattava di un ritorno agli azionisti ma di un ritorno alla società”, afferma Unger. “Fu fatto perché avevano l’obiettivo politico di risolvere i problemi sociali.”

Unger aggiunge inoltre che il settore immobiliare pubblico in Germania per tradizione ha offerto abitazioni ai gruppi più bisognosi, come gli immigrati e quei soggetti a rischio di diventare dei senza-tetto. Scomparendo gli alloggi pubblici, sostiene Unger, scomparirà anche il loro contributo sociale.

Il Denaro non è Re

Ma forse non tutto è perduto. La Germania non si è rivelata immune al ‘credit crunch’ (stretta creditizia) e ai suoi effetti sul mercato immobiliare. Il primo schema di guadagno dei nuovi proprietari immobiliari privati – vendere le migliori abitazioni agli inquilini – non è andato esattamente secondo i piani.”

Attraverso la sua consociata Deustche Annington, proprietaria di 220.000 immobili, Terra Firma è oggi uno dei maggiori proprietari immobiliari privati in Germania. Una portavoce della DA conferma che la società si è dovuta muovere al passo coi tempi: “Negli ultimi tre anni abbiamo modificato le nostre strategie in modo da riflettere le condizioni del mercato.” “Con le attuali condizioni di mercato era più logico, a livello economico, in molti casi mantenere gli appartamenti nel portfolio.”

La portavoce aggiunge che la DA è “anzitutto una proprietaria socialmente responsabile del suo portfolio immobiliare ” anche se la società si è rifiutata di rispondere a domande sugli affitti applica e sull’ammontare degli investimenti derivanti dagli immobili.

Né tutte le vendite si sono concluse senza ostacoli. Inquilini attivisti hanno cercato di organizzare dei referendum per vincolare al voto ogni dismissione del patrimonio immobiliare pubblico; come risultato la città di Friburgo ha dovuto sospendere le vendite.

Tuttavia in Germania i referendum sono strettamente regolati e difficili da organizzare. Basta un numero sufficiente di firme per far indire un referendum, ma solo chi è in possesso di passaporto tedesco ed è idoneo al voto può firmare la petizione. Come mette in rilievo Knut Unger, numerosi complessi abitativi pubblici ospitano una vasta – e non avente diritto – popolazione di immigrati. Dunque lui e i suoi compagni attivisti guardano al futuro. “Dobbiamo cominciare a pensare ora al modo di ricostruire un settore immobiliare pubblico.”

Unger ha un paio di idee. Un punto di partenza potrebbe essere il dare incentivi alla costruzione ed investimento sia alle cooperative immobiliari tedesche, che insieme possiedono 2.500 milioni di immobili, sia alle piccole società immobiliari comunali sfuggite ai radar degli investitori.

“Hanno difficoltà nel trovare tassi d’interesse bassi sui mercati di capitale,” continua, “Si trovano svantaggiate se paragonate alle società di equity private - dunque cosa potrebbero fare queste organizzazioni per accedere ai finanziamenti?”

Unger ritiene che adesso siano necessarie anche delle leggi più severe per i padroni di casa privati, in modo da costringerli, per esempio, ad investire di più nei quartieri. Infine egli esorta gli inquilini a unire le proprie forze e a mobilitarsi su più vasta scala, lungo i confini della Germania e oltre i confini nazionali. “Abbiamo inquilini organizzati a livello di quartiere, ma i nostri padroni di casa oggi sono delle società multinazionali.”

Per ora, comunque, i gruppi di inquilini continueranno a lottare contro la privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico in Germania, e se ne prevedono molti altri episodi. Mentre le ripercussioni sulle comunità e sulle autorità locali sono, a questo stadio, più temute che reali, ciò che è al di la di ogni dubbio è che una colonna del sistema assistenziale dello stato si sta sgretolando velocemente.

Diritto all’affitto: gli immobili pubblici in Germania

“È molto allettante l’idea di essere un affittuario in Germania – le abitazioni sono di buona qualità, spesso nel centro città e ben tenute,” dice Barbara Steenbergen dell’Unione Internazionale Inquilini. “Molte persone scelgono di essere affittuari.”

Infatti molti lo fanno. Secondo la Steenbergen, il 57 per cento delle famiglie vive in affitto. Solo la Svizzera ha una percentuale maggiore.

A seguito dell’ultima svendita, sono rimasti 2,6 milioni di immobili di proprietà dello stato. Non si tratta esattamente di alloggi sociali secondo il modello anglosassone: tuttavia se da una parte si offrono alloggi ad un affitto ragionevole con priorità a famiglie a basso reddito, anche chi ha uno stipendio medio può farne richiesta. L’equivalente più vicino agli alloggi sociali [inglesi ndt ] è, in Germania, un sistema di sussidi per i quali chiunque – pubblico o privato – può presentare domanda di affitto.

Ma i 2,6 milioni di famiglie negli alloggi statali traggono tutte beneficio da affitti controllati e da proprietari no profit che, come le autorità locali, hanno un interesse acquisito nell’investire nei propri quartieri e comunità.

“Le società di alloggi pubblici non si preoccupano solo delle abitazioni, si prendono cura anche di quartieri, parchi, cortili e spazi verdi” dice Barbara Steenbergen. “In Germania non noterete grande differenza tra gli alloggi pubblici e quelli privati”.

Perché vendere?

Che cos’ha spinto i comuni a vendere il proprio patrimonio immobiliare? Il motivo principale è il debito pubblico. Dopo la riunificazione della Germania nel 1990 le autorità locali stanno lottando contro un deficit enorme. Una relazione del 1997 presentata da una delle banche centrali tedesche ha fatto notare che “il debito pubblico è cresciuto rapidamente dagli inizi degli anni novanta, principalmente a causa delle conseguenze fiscali dell’unificazione”.

Alla caduta del Muro di Berlino la Germania Est era povera e in rovina. Dopo l’unificazione le autorità locali hanno sopportato buona parte dei costi della sua rinascita, mentre nella più ricca parte occidentale i comuni facevano fronte alle spese di fornitura alloggi al flusso di tedeschi dell’est in cerca di un lavoro e di una vita migliore.

“I budget statali tedeschi sono stati sfruttati al massimo dopo la riunificazione”, continua la Steenbengen. “Se loro [le autorità locali] ricevono un’offerta come questa, la accetteranno.”

Nel 2006 Dresda si è sbarazzata dei suoi alloggi pubblici e del suo debito in un colpo solo.

Ma la Steenbergen è convinta che vendendo il proprio patrimonio immobiliare i comuni si stiano solo creando futuri problemi. Il diritto a un’abitazione degna è custodito nella costituzione della Germania, e sebbene le autorità locali abbiano ceduto il patrimonio immobiliare, esse hanno ancora la responsabilità legale di fornire alloggi accessibili a chi ne ha bisogno.”

“Questa non è una situazione sostenibile”, continua. “Quando ci sarà carenza di alloggi alla portata di tutti, i proprietari le rivenderanno [alle autorità locali] ad un prezzo più alto... Il Nord Reno – Westfalia avrà molti problemi in futuro”.